他們可以通過減少許多抵押貸款的本金來減少經(jīng)濟(jì)損失

2008年房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，聯(lián)邦政策制定者認(rèn)為他們可以通過減少許多抵押貸款的本金來減少經(jīng)濟(jì)損失，從而防止取消抵押品贖回權(quán) - 特別是對于數(shù)百萬看到房屋價(jià)值低于房屋價(jià)值的人而言抵押貸款的價(jià)值。

但是，根據(jù)一份新的工作 文件，降低本金對水下借款人違約的影響非常小。而且，事實(shí)證明這是一項(xiàng)非常昂貴的舉措。芝加哥大學(xué)布斯商學(xué)院助理教授帕斯卡爾諾爾說，聯(lián)邦政府花了大約46億美元用于減少本金，以防止2010年至2016年取消抵押品贖回權(quán)，但該政策的影響非常小，每個(gè)避免取消抵押品贖回權(quán)最終導(dǎo)致納稅人至少花費(fèi)80萬美元。商業(yè)，與芝加哥大學(xué)哈里斯公共政策學(xué)院助理教授Peter Ganong合著的論文。

根據(jù)Core Logic的數(shù)據(jù)，這項(xiàng)新的研究揭示了政府在2007 - 09年經(jīng)濟(jì)衰退期間幫助水下借款人的努力出了什么問題，到2010年初，這些經(jīng)濟(jì)衰退包括超過1,100萬人或約24%的住宅物業(yè)。數(shù)據(jù)和分析公司。

“如果借款人的抵押貸款余額遠(yuǎn)高于其房屋價(jià)值，政策制定者和學(xué)術(shù)研究人員擔(dān)心借款人可能決定離開，”諾埃爾博士說。但他表示，更有效的政策是幫助那些房主并給經(jīng)濟(jì)帶來刺激，可能是暫時(shí)降低水下房主的抵押貸款支出，釋放現(xiàn)金流，從而刺激消費(fèi)者支出。

“華爾街日報(bào)”采訪了Noel博士關(guān)于該研究的內(nèi)容。編輯摘錄如下。

WSJ： 你為什么決定追求這個(gè)話題?

DR。諾埃爾： 我在奧巴馬白宮工作，幫助設(shè)計(jì)政府對取消抵押品贖回權(quán)危機(jī)的反應(yīng)，但我們沒有做出正確的研究來做出最明智的政策決定。這促使我弄清楚究竟什么是對這一和未來危機(jī)最有效的回應(yīng)。

WSJ： 解釋這項(xiàng)研究?

DR。NOEL： 由于先前的研究已經(jīng)將它們一起研究，因此總是難以區(qū)分主要和每月付款減少的影響。但我們能夠利用政府的家庭負(fù)擔(dān)得起的修改計(jì)劃中的政策變化，該計(jì)劃在2009年至2016年期間修改了約160萬抵押貸款。一組借款人，成為我們的控制組，收到了一項(xiàng)臨時(shí)減少抵押貸款五年的修改。第二組獲得了相同的短期付款減免，但也獲得了約70,000美元的抵押貸款本金減少，平均減記了抵押貸款余額的三分之一。

WSJ： 你發(fā)現(xiàn)了什么?

DR。NOEL： 本金減少對借款人的短期違約率沒有統(tǒng)計(jì)上的顯著影響。將借款人的貸款與價(jià)值比率降低約11個(gè)百分點(diǎn)會使違約率下降不到1個(gè)百分點(diǎn)。這是在收到修改的前三年內(nèi)。

它對消費(fèi)的影響也很小。抵押貸款本金減少70,000美元，使借款人的月信用卡支出增加不到1美元，汽車支出減少不到5美元。

主要的信息是，金融危機(jī)期間的水下借款人對他們的住房財(cái)富變化的敏感程度遠(yuǎn)低于普通借款人在正常時(shí)期的敏感度，這是非常令人驚訝的。

WSJ： 為什么這么令人驚訝?

DR。NOEL： 住房財(cái)富與消費(fèi)之間的聯(lián)系在經(jīng)驗(yàn)上有很好的記錄。但我們發(fā)現(xiàn)這種關(guān)系完全崩潰了。在大多數(shù)情況下，抵押貸款本金減少不足以使房主超過水資源。

例如，如果借款人的抵押貸款比其房屋價(jià)值多80,000美元，而且70,000美元被寬恕，那么房屋仍處于水下。沒有抵押品。所以房主不能拿出房屋凈值信貸額度或第二抵押貸款，這通常是住房財(cái)富增加消費(fèi)的方式。

我們計(jì)算一下，如果政府花費(fèi)46億美元 - 用于補(bǔ)貼金融危機(jī)期間本金減少的資金 - 并用它來減少短期抵押貸款支付，那么支出反應(yīng)將會增加10倍。這將使消費(fèi)者支出增加約14億美元。

“華爾街日報(bào)”： 房主的杠桿作用在違約率方面扮演了多大的角色?

DR。NOEL： 在危機(jī)期間，許多專家研究了杠桿率與違約率之間的歷史關(guān)系，并認(rèn)為它們之間存在因果關(guān)系。但我們的研究結(jié)果表明短期收入沖擊，如失業(yè)，而非杠桿本身，主要是推動抵押貸款違約。

我們很快就會發(fā)布新版本的論文，我們會在同一時(shí)期查看家庭負(fù)擔(dān)得起的修改計(jì)劃的不同變化來源，并發(fā)現(xiàn)每月抵押貸款支付減少1%會使違約率降低約1%。這比我們在不改變付款的情況下減少抵押貸款本金的影響要大得多。

DR。NOEL： 我們的結(jié)果適用于中等水下的借款人。在我們的數(shù)據(jù)中，大約90%的借款人的貸款價(jià)值比率為160%或更低 - 這意味著他們的抵押貸款[比他們的房屋價(jià)值高出60%]。完全有可能對于更加水下的人來說，你會開始看到杠桿和默認(rèn)之間更緊密的關(guān)系。你可能會達(dá)到一個(gè)臨界點(diǎn)，杠桿率太高，人們離家出走。

“華爾街日報(bào)”： 事后看來，這篇論文有什么教訓(xùn)?

DR。NOEL： 回顧過去的主要教訓(xùn)是，如果政府使用相同數(shù)額的資金來為更深層次的抵押貸款減少或減少更多借款人的每月付款提供資金，那么政府會更好。盡管如此，在借款人處于水下之前寫下抵押貸款債務(wù)可能是一項(xiàng)有效的政策，值得進(jìn)一步調(diào)查。