為什么抵押貸款減稅不會(huì)幫助許多納稅人

對(duì)于幾代房主來(lái)說(shuō)，抵押貸款利息的減稅一直是一個(gè)神圣不可侵犯的漏洞，國(guó)會(huì)中沒(méi)有人敢觸及。但利率的崩潰正在產(chǎn)生一種奇怪的，迄今為止未被充分認(rèn)識(shí)的結(jié)果。這使得這個(gè)漏洞越來(lái)越少有價(jià)值。

事實(shí)上，對(duì)于越來(lái)越多的房主而言，這個(gè)漏洞現(xiàn)在幾乎完全沒(méi)有價(jià)值。抵押貸款利息扣除不再是中產(chǎn)階級(jí)的減稅優(yōu)惠。它正在成為一個(gè)越來(lái)越多的退步，主要針對(duì)上層階級(jí)。

算一算。

根據(jù)房地美(Freddie Mac)的說(shuō)法，最近房?jī)r(jià)跌至2013年5月以來(lái)的最低水平。新的30年期房屋貸款利率上周下降至3.8%(盡管此后再次攀升)。

同時(shí)，根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，現(xiàn)有(即二手)房屋的中位數(shù)價(jià)格為208,000美元。

因此，以典型的20%首付購(gòu)買房屋的人將借入166,000美元。在3.8%的情況下，他們將在第一年支付6,200美元的利息，并且隨著余額緩慢下降，每年的利息越來(lái)越少。(只有抵押貸款的利息可以扣除，而不是本金償還)。

好的，所以如果你選擇每年逐項(xiàng)列出你的稅，你可以注銷6,200美元(和下降)的利息。

但這就是事情。

只需采用標(biāo)準(zhǔn)扣除，您就可以注銷6,300美元(2015年)，從而節(jié)省了大量的文書工作和麻煩。

如果你是單身，或者是一個(gè)已經(jīng)選擇出于某種原因與你的配偶分開提交的已婚人士。如果你是一對(duì)夫婦聯(lián)合申請(qǐng)，標(biāo)準(zhǔn)扣除額翻倍至12,600美元。

是的，還有很多其他問(wèn)題在起作用，每個(gè)人的稅務(wù)情況都不同。例如，如果您逐項(xiàng)列出扣除額，您還可以扣除您的財(cái)產(chǎn)和州稅。當(dāng)你將這些加入你的抵押貸款利息時(shí)，你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)逐項(xiàng)稅收削減你的稅收，即使你已經(jīng)結(jié)婚申請(qǐng)。一對(duì)夫婦支付6,000美元的抵押貸款利息，5000美元的財(cái)產(chǎn)稅和5000美元的州所得稅可以通過(guò)逐項(xiàng)減免從他們的應(yīng)稅收入中扣除16,000美元，而不是僅通過(guò)采取標(biāo)準(zhǔn)扣除來(lái)扣除12,600美元。

但是對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)，獲得的收益最多只能節(jié)省幾百美元的稅款。

此外，如果他們選擇每隔一年將其州和財(cái)產(chǎn)稅翻一番，這是完全合法的，抵押貸款利息扣除的稅收優(yōu)惠將完全消失。

他們不是每年支付1萬(wàn)美元的州和財(cái)產(chǎn)稅，而是可以在今年支付2萬(wàn)美元，然后再跳過(guò)明年的2萬(wàn)美元。通過(guò)這種方式，他們可以從今年的應(yīng)稅收入中扣除2萬(wàn)美元的逐項(xiàng)扣除額。然后，明年，他們可以采取12,600美元的標(biāo)準(zhǔn)扣除。所以兩年多來(lái)他們可以扣除32,600美元。他們最終會(huì)支付的稅款低于他們每年保留抵押貸款扣除額并逐項(xiàng)列出的稅率。

這個(gè)數(shù)學(xué)是新的。就在2008年，30年期抵押貸款利率超過(guò)6%。在2000年初，他們?cè)?%的北方，而在20世紀(jì)80年代早期，他們是兩位數(shù)。當(dāng)時(shí)人們非常感興趣，而且演繹真的很有價(jià)值。

我不是這種演繹的政治粉絲。這沒(méi)有道理。它是倒退的并推高房?jī)r(jià)。唯一合理的理由是，它是少數(shù)幾個(gè)使中產(chǎn)階級(jí)受益的稅收漏洞之一，而不僅僅是關(guān)聯(lián)或非常富裕的人。

我不會(huì)對(duì)目前的利率是上升還是下降，也不會(huì)考慮其他資產(chǎn)的回報(bào)。如果您認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)快速上漲并且您希望盡可能地增加您的風(fēng)險(xiǎn)敞口，那么持有抵押貸款是有道理的。如果你相信你會(huì)從股票或其他投資中獲得更高的回報(bào)，那么它們也是有意義的。