商業(yè)地產(chǎn)投資在第二季度放緩 因?yàn)楣?yīng)增長(zhǎng)導(dǎo)致謹(jǐn)慎

根據(jù)Cushman&Wakefield Research最新的大中華資本市場(chǎng)快報(bào)報(bào)告，由于投資者在持續(xù)交易中變得越來(lái)越謹(jǐn)慎，的商業(yè)地產(chǎn)投資在第二季度同比下降19%至人民幣402億元摩擦，租賃需求疲軟和新增供應(yīng)，尤其是辦公部門。的辦公室空置率在第二季度達(dá)到峰值19.7%，進(jìn)一步下降1.5%的租金。相比之下，第二季度和的投資增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)分別為510%和65%。

盡管本季度投資減少，但上半年投資額為人民幣1,258億元，同比增長(zhǎng)3.3%。特別是，新加坡投資者越來(lái)越活躍，過(guò)去18個(gè)月在投資總額為人民幣435億元，遠(yuǎn)高于10年平均每年約人民幣50億元。來(lái)自，和加拿大的投資者在過(guò)去一年中也表現(xiàn)得相當(dāng)活躍。

Francus Li，Cushman&Wakefield大中華區(qū)資本市場(chǎng)主管，提到，“許多準(zhǔn)備部署干粉的投資者正在以合適的價(jià)格積極尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并獲得正確的回報(bào)。最近，我們注意到買家和賣家的期望之間存在10-20%的價(jià)格差距，導(dǎo)致延長(zhǎng)交易談判和最終確定。展望未來(lái)，隨著越來(lái)越多的可交易資產(chǎn)流入市場(chǎng)，我們預(yù)計(jì)今年下半年價(jià)格將會(huì)走軟。目前，資本化率正處于歷史低位且預(yù)期價(jià)格下跌。短期內(nèi)可能會(huì)帶來(lái)更高的回報(bào)率。此外，黃金地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)越來(lái)越受到大量外國(guó)機(jī)構(gòu)投資者的青睞。一旦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合可供出售，我們預(yù)計(jì)投資量將再次回升。“

Cushman&Wakefield亞太區(qū)研究主管James Shepherd表示：“對(duì)于許多市場(chǎng)參與者來(lái)說(shuō)，今年上半年一直充滿挑戰(zhàn)。美中貿(mào)易爭(zhēng)端繼續(xù)嚴(yán)重影響市場(chǎng)情緒。商業(yè)樓宇的吸收盡管最近一系列被壓抑的需求被釋放，但上一季度的水平在第二季度大幅回升。盡管近期出現(xiàn)了一系列租賃活動(dòng)，但我們預(yù)計(jì)2019年剩余時(shí)間的需求將比近幾年更為疲軟。經(jīng)濟(jì)比一些人認(rèn)為的更具彈性，刺激措施已顯示出一些緩解跡象。“

天津和成都等核心二線城市的投資活動(dòng)有所增加。這兩個(gè)城市在第二季度的零售投資交易總額分別為人民幣79億元和22億元。除了ARA最近在成都Atrium Mall的合資企業(yè)投資外，Blackstone預(yù)計(jì)今年將完成對(duì)Taubman CityOn投資組合的收購(gòu)，其中三個(gè)零售物業(yè)中有兩個(gè)位于西安和鄭州。

Cushman&Wakefield大中華區(qū)預(yù)測(cè)與資本市場(chǎng)研究主管Catherine Chen表示：“受益于人口增長(zhǎng)和可支配收入增加，一些二線城市黃金地段的購(gòu)物中心對(duì)國(guó)內(nèi)外投資者越來(lái)越有吸引力此外，鑒于行業(yè)前景，土地可用性限制以及與辦公樓相比略高的上限率，物流物業(yè)仍然備受追捧。的優(yōu)質(zhì)設(shè)施物流總收益率通常在5%至6.5%之間“。

第二季度值得注意的物流交易包括工商在沉陽(yáng)，無(wú)錫和鄭州購(gòu)買三個(gè)宇培物流園區(qū)，合并代價(jià)為人民幣7.553億元。此外，電子商務(wù)巨頭京東最近與新加坡主權(quán)財(cái)富基金一起成立了JD物流物業(yè)核心基金，總承諾資本為人民幣48億元。該基金預(yù)計(jì)將于今年年底前以人民幣109億元完成從JD Property Management(JDPM)購(gòu)買物流設(shè)施。

Chen補(bǔ)充說(shuō)：“越來(lái)越多的市政府正在對(duì)新收購(gòu)的物流基地實(shí)施”最低稅收要求“(已在上海，南京，蘇州和杭州等城市實(shí)施)，這表明這些新的物流中心可能需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)租賃當(dāng)房東尋求能夠滿足最低稅收要求的房客時(shí)，他們會(huì)變得有選擇性。“

Shepherd補(bǔ)充說(shuō)：“我們預(yù)計(jì)2019年和2020年將有強(qiáng)勁的基礎(chǔ)設(shè)施投資。加上第三產(chǎn)業(yè)的大量預(yù)測(cè)就業(yè)，特別是2019年至2021年的一線和二線城市，這將支持的擴(kuò)張。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。“

牛津經(jīng)濟(jì)研究所表示，2019年至2021年間，的一線城市預(yù)計(jì)將增加120多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，預(yù)計(jì)其中大部分將用于第三產(chǎn)業(yè)。